Invertir en inmuebles utilizando fondos de inversión especializados, es una de las opciones elegidas por miles de pequeños inversores en todo el mundo que quieren participar del crecimiento a largo plazo de este sector.

¿A ti también te gustaría hacerlo?

Si te lo estás planteando, antes debes saber perfectamente qué es un fondo de inversión inmobiliaria, qué tipos hay, en qué se diferencian, qué riesgos tienen, cuáles son sus ventajas e inconvenientes, junto a cómo y dónde invertir si finalmente te decantas por esta opción.

Para responderte a estas y muchas otras cuestiones hemos creado esta nueva guía práctica para invertir en fondos inmobiliarios, una herramienta muy útil y llena de ejemplos prácticos, con la que aprenderás todo lo que debes saber y hacer.

Índice de contenidos





¿QUÉ ES UN FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA?

Los fondos de inversión inmobiliaria (también llamados fondos inmobiliarios) son los que invierten el dinero de sus partícipes en pisos, casas, oficinas, parkings…, para obtener rendimientos por los alquileres y la propia revalorización (aumento del valor) de los activos en los que invierten.

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Fondos de inversión inmobiliaria | Getty

Según el tipo de fondo inmobiliario que se trate, su objetivo inversor principal puede ser uno de los siguientes:

a) Crear una cartera diversificada de inmuebles: viviendas, oficinas, parkings, naves industriales…, y principalmente obtener ingresos de alquileres.

b) O bien, invertir en acciones de empresas inmobiliarias, de las que conseguir dividendos junto con una revalorización.

En ambos casos, ofrecen exposición directa o indirecta al mercado inmobiliario, y solo pueden hacer inversiones en este sector.

Por lo demás, hablamos de instrumentos de inversión colectiva que aglutinan el dinero de miles de inversores, administrados por un equipo profesional, en los que el inversor se beneficia de economías de escala en cuanto a menores costes, y mayor capacidad de invertir en varios mercados, países, y tipologías de inmuebles.

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Fondos de inversión inmobiliaria en España

Los fondos de inversión inmobiliaria tienen una larga tradición en Europa y EEUU, mientras que, en España, tienen menos historia.

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Evolución inversión en fondos inmobiliarios en España | El Economista

Durante los años 70 (del siglo XX), se comercializaron algunos de características similares, sin embargo, al no existir legislación que los regulase, acabaron en quiebra.

En los 90, la Ley sobre Régimen de Sociedades, Fondos de Inversión Inmobiliaria y Fondos de Titulización Hipotecaria (Ley 19/1992), impulsó definitivamente su comercialización.

En 1995, por primera vez se registraron 4 fondos inmobiliarios en la CNMV: Santander Central Hispano Banif Inmobiliario, FII, Argentaria Propiedad, FII., Segurfondo Inversión, FII., Segurfondo Inmobiliario, FII.

A estos se le sumaron otros, y en el año 2005 llegaron a ser nueve los fondos inmobiliarios registrados en la CNMV.

 

¿CÓMO FUNCIONA UN FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA?





Una vez visto qué son los fondos de inversión inmobiliaria, es necesario que conozcas su funcionamiento, posibilidades y limitaciones en cuanto a en qué y cómo invierten.

Aquí tienes un resumen:

– Como mínimo, el 70% de su cartera debe estar invertida en activos inmobiliarios o relacionados con el sector.

No pueden invertir en terrenos ni promociones, deben invertir en inmuebles finalizados o en fase de construcción (incluso si se adquieren sobre plano).

– También pueden obtener la titularidad de derechos reales sobre inmuebles o concesiones administrativas.

– Las inversiones en inmuebles sobre plano y otros compromisos, no pueden representar más del 40% del activo a comprar.

– Del mismo modo, pueden invertir en sociedades cuyo activo esté constituido por inmuebles y cuyo objeto sea el arrendamiento.

– Los inmuebles que formen parte del activo no pueden enajenarse hasta pasados 3 años desde su adquisición (salvo algunos casos excepcionales y previa autorización de la CNMV).

– Además, pueden invertir en opciones de compra, siempre y cuando el valor de la prima no supere el 5% del precio del inmueble, y el vencimiento de las opciones o compromisos no supere el plazo de dos años. Los contratos deben ser transmisibles. No podrán superar el 10% del patrimonio total del fondo.

– Ningún activo inmobiliario o derechos sobre el mismo puede suponer más del 35% de su patrimonio.

– Debe mantener una liquidez de al menos el 10% de su patrimonio.

– Los bienes inmuebles únicamente pueden ser explotados en régimen de arrendamiento y deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad.

– Deberá permitirse la suscripción y el reembolso de sus participaciones, como mínimo, una vez al año.

– El valor liquidativo de las participaciones debe ser fijado, como mínimo, una vez al mes.

– Como norma general, una vez al año debe tasarse el patrimonio inmobiliario. Se tomará el valor de la última tasación para determinar el valor de los inmuebles.

– Pueden suspender la suscripción y/o el reembolso de las participaciones cuando se den circunstancias excepcionales, previa autorización de la CNMV.

Su fiscalidad, es la misma que la de los fondos de inversión en España.

 

¿QUÉ TIPOS DE FONDOS INMOBILIARIOS HAY?





Los fondos de inversión inmobiliarios se pueden clasificar en varios tipos: directos e indirectos; de gestión activa o de gestión pasiva.

Fondos de inversión inmobiliaria directos vs fondos inmobiliarios indirectos

Una clasificación de tipos de fondos inmobiliarios es la que distingue entre los que invierten directamente comprando inmuebles, y los que lo hacen indirectamente comprando acciones de empresas inmobiliarias.

Fondos inmobiliarios directos: como el propio nombre indica, compran directamente inmuebles para explotarlos en régimen de alquiler. Su comercialización es limitada.

Fondos inmobiliarios indirectos: son los más populares. Invierten principalmente acciones de empresas inmobiliarias cotizadas, REITs y SOCIMIs, que, a su vez, invierten en inmuebles.

Lee a continuación, qué son los REITs y las Socimis para acabar de entenderlo mejor.

¿Qué son los REITs?

Los REIT (Real Estate Investment Trust, o Fideicomiso de inversiones inmobiliarias en castellano), son empresas que compran inmuebles, y principalmente obtienen ingresos de los arrendamientos (puntualmente, también de la compra-venta).

Los REITs nacieron en Estados Unidos allá por los años 60, y su razón de ser fue hacer posible que los pequeños inversores tuviesen acceso a inversiones inmobiliarias. En Europa se conocen desde 1969, cuando Holanda aprobó esta fórmula jurídica.

Gracias a los REIT, un inversor accede a una gran cartera diversificada de activos inmobiliarios sin necesidad de invertir una gran suma de capital.

En este sentido, presentan gran similitud con los fondos de inversión. Sin embargo, los REITs son sociedades cuyas acciones cotizan en bolsa, y se pueden comprar utilizando los servicios de un bróker internacional.

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Captura de pantalla con las opciones de REITS en el bróker internacional DeGiro | DeGiro

 

A diferencia del resto de acciones cotizadas en bolsa, un REIT debe cumplir una serie de requisitos:

– Debe estar gestionado por un administrador.

– Como mínimo, el 75% de sus activos deben ser propiedades inmobiliarias.

– Del mismo modo, al menos, el 75% de sus ingresos deben provenir de rentas de los inmuebles, intereses hipotecarios o beneficios por la venta de propiedades.

– Tienen obligación de repartir dividendos, como mínimo el 90% de sus ingresos netos anuales.

– Deben tener un mínimo de 100 accionistas tras pasar un año desde su constitución, y más del 50% de sus acciones no pueden estar en manos de 5 personas o menos.

Para acabar, decirte que existen 3 tipos de REITs:

REITs de capital: los que invierten en inmuebles, y principalmente generan ingresos a través del arrendamiento.

REITs hipotecarios: los que prestan dinero a los propietarios de inmuebles. También pueden asumir hipotecas. Sus beneficios se generan, principalmente, por los intereses que perciben.

REITs híbridos: un mix de los dos anteriores. No son muy comunes en Europa.

¿Qué son las SOCIMIS?

Las SOCIMIS (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario), son empresas cotizadas en bolsa, que se dedican a comprar y alquilar inmuebles de naturaleza urbana. Son la versión española de los REITS, y al igual que éstos, facilitan la inversión inmobiliaria al pequeño ahorrador, que si quiere, puede comprar acciones de Socimis en bolsa.

Entre las características y obligaciones de una Socimi destacamos las siguientes:

– Deben cotizar en un mercado organizado, tener forma jurídica de Sociedad Anónima, y un capital social mayor a 5 MM. de Euros.

– Al comprar una propiedad, debe permanecer entre sus activos al menos 3 años.

– Deben tener al menos el 80% de su cartera de inmuebles en alquiler.

– Como mínimo tienen que tener una propiedad inmobiliaria.

– Deben repartir un dividendo mínimo del 80% de sus beneficios.

– Si se decide la venta de algún inmueble, el 50% de las ganancias debe repartirse entre los accionistas.

– Tiene obligación de presentar cuentas cada 6 meses.

Ejemplos de socimis que cotizan en el Mercado Continuo español son: Inmobiliaria Colonial, Lar España, Merlin Properties, y Árima.

Hecho este inciso, sigamos con la otra clasificación de fondos inmobiliarios.

Fondos inmobiliarios de gestión activa vs fondos inmobiliarios de gestión pasiva

Otra clasificación de los fondos de inversión que se dedican a invertir en inmuebles, es la que distingue entre fondos de gestión activa y fondos de gestión pasiva.

¿Qué son los fondos de inversión inmobiliaria de gestión activa?

La gestión activa es una filosofía de inversión, cuyo objetivo es superar la rentabilidad de un mercado concreto, representado por un índice (Benchmark) de referencia. El gestor de un fondo inmobiliario activo, seleccionará inversiones según su criterio, con el objetivo de batir (ganar más) al mercado en el cual invierte. En este caso, el mercado inmobiliario.

Para una mejor comprensión, mira los siguientes ejemplos de fondos de inversión inmobiliaria de gestión activa.

 

Fondo Inmobiliario Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR (LU0705259769)

Este es un fondo de gestión activa, cuyo objetivo es proporcionar crecimiento de la inversión a largo plazo, para lo que invierte en empresas inmobiliarias de todo el mundo, así como en otros fondos de inversión inmobiliarios, y en valores relacionados.

El equipo gestor selecciona los activos que, según su análisis, tienen mejores perspectivas de revalorización.

Se trata de un fondo perteneciente a la categoría Morningstar de Inmobiliario – Indirecto Global, que como índice de referencia utiliza el FTSE EPRA/NAREIT Developed – Net Total Return Index, y que cuenta con una escala de riesgo de 6 sobre 7.

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Evolución Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR | Nordea

 

En el último punto de esta guía, lo analizamos con mayor detalle.

 

Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund (LU0264738294)

Este es un fondo de gestión activa, cuyo  objetivo es conseguir crecimiento a largo plazo invirtiendo en renta variable (REITs), y en otros títulos relacionados con la inversión inmobiliaria.

Su puntuación en la escala de riesgo es de 6 sobre 7, y toma como referencia el índice FTSE EPRA Nareit Developed, el cual intentará batir.

En el gráfico siguiente puedes observar que, hasta esta fecha, el gestor está cumpliendo con su objetivo y supera en crecimiento (línea azul) al mencionado índice de referencia.

Rentabilidad Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund
Evolución Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund | Morningstar

 

¿Qué son los fondos indexados y los ETFs inmobiliarios?

Los fondos indexados y ETFs inmobiliarios, son instrumentos de inversión de gestión pasiva, cuyo objetivo es obtener la misma rentabilidad que el mercado inmobiliario en el que invierten. En este tipo de fondos, el gestor no tiene que decidir en qué activos inmobiliarios es mejor invertir.

Su misión es invertir en los componentes del índice del mercado que pretende replicar, y hacerlo de manera que cada posición pese lo mismo que en el índice. Al haber menor trabajo en cuanto a gestión de inversiones, este tipo de fondos suele cobrar menores comisiones que los de gestión activa.

A continuación, tienes dos ejemplos de ETFs y fondos indexados inmobiliarios.

 

Amundi Index Solutions – Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global AE-D (LU1328852493)

Es un fondo indexado de la categoría Inmobiliario – Indirecto Global, que cuenta con un rating 3 estrellas Morningstar, y  replica el comportamiento del índice FTSE EPRA NAREIT Global.

fondo indexado inmobiliario amundi
Fondo indexado inmobiliario Amundi | Morningstar

 

¿Sabías que, los índices FTSE EPRA/NAREIT los calcula FTSE Group (Financial Times Stock Exchange), y miden el rendimiento de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa? Hablamos de índices representativos del sector inmobiliario, muy utilizados como Benchmarks en la gestión de fondos (tanto de gestión activa como de gestión pasiva).

 

iShares Developed Real Estate Index (IE) Instl Acc € (IE00B83YJG36)

En este caso, este fondo inmobiliario de gestión pasiva, es un ETF con 3 estrellas en el rating Morningstar, que tiene como misión replicar el comportamiento del índice FTSE EPRA/NAREIT Global Developed Index (EUR).

 

¿QUÉ COMISIONES COBRAN LOS FONDOS INMOBILIARIOS?





En su mayoría, los fondos de inversión inmobiliaria aplican las mismas comisiones que un fondo de inversión de carácter financiero, es decir:

Comisión de gestión fondos inmobiliarios: la que aplica la sociedad gestora por realizar su trabajo. Puede aplicarse sobre el patrimonio del fondo, sobre los resultados, o sobre ambos conceptos. Se descuenta automáticamente del valor liquidativo de las participaciones.

Comisión de depósito fondos inmobiliarios: en este caso, el beneficiario es la entidad depositaria. También se descuenta del valor liquidativo del fondo (no hay que abonarla; es intrínseca).

Comisión de suscripción: como su nombre indica, esta comisión tiene lugar (si existe) a la hora de suscribir participaciones. Se calcula sobre el patrimonio invertido y se descuenta del mismo.

Comisión de reembolso: en el lado contrario a la suscripción, es posible que exista una comisión de reembolso (al igual que sucede con la comisión de suscripción, puede que no se imponga). Esta comisión se aplica al reembolsar participaciones, y se descuenta del importe recuperado.

¿Sabías que, al igual que sucede con las comisiones en los fondos de inversión mobiliarios, las de los fondos inmobiliarios están restringidas por ley? Existe un máximo legal a aplicar por cada una de ellas, el cual puedes ver a continuación.

– Comisión de gestión: como máximo se puede cobrar un 4% sobre el patrimonio, un 10% sobre los resultados, y/o un 1,5% sobre el patrimonio y el 5% sobre los resultados, cuando se apliquen las dos variables.

– Comisión de depósito: máximo del 0,4% sobre el patrimonio.

– Comisión de suscripción (puede no existir): 5% sobre el importe a suscribir.

– Comisión de reembolso (puede no existir): 5% sobre el importe a reembolsar.

 

¿A QUÉ INVERSOR LE INTERESA UN FONDO INMOBILIARIO?





Los fondos inmobiliarios son productos de inversión que ofrecen exposición a un mercado, el inmobiliario, que depende de los ciclos económicos, por lo tanto, no se trata de una inversión de corte defensivo. 

Generalmente, el inversor que invierte en fondos de inversión inmobiliaria, es aquel o aquella persona que:

– Tiene un horizonte temporal de inversión de largo plazo: mínimo 5 años.

– Un perfil de riesgo de moderado, dinámico y/o agresivo.

– Tiene una cartera compuesta por varios fondos de inversión, la cual utiliza como instrumento de ahorro a largo plazo.

– Quiere invertir en el mercado inmobiliario por su potencial de crecimiento, y por la baja correlación de este mercado frente otros activos financieros. Es decir, que su evolución no es la misma ante los mismos escenarios económicos/noticias, aspecto que ayuda a reducir el riesgo de su cartera.

A modo de ejemplo en cuanto a escala de riesgo de un fondo inmobiliario, si miras en Morningstar las características de riesgo del fondo inmobiliario AXA World Funds – Framlington Europe Real Estate Securities (LU0227125514), ves que:

– Su volatilidad anualizada (a 3 años) es del 17,89%, similar a la de los fondos de renta variable,

– Y que su escala de riesgo es de 6, en un rango que va desde 1 (menor riesgo), a 7 (mayor riesgo).

¿Cuáles son los riesgos de un fondo de inversión inmobiliaria?

Los fondos de inversión inmobiliaria tuvieron su auge en España durante la época dorada del anterior boom del ladrillo (principios de los años 2.000). Su rentabilidad era superior a la ofrecida por los fondos de renta fija, la banca los comercializó masivamente para inversores conservadores, y todo fue bien, hasta que la situación cambió tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008.

¿Sabías que?, debido al estallido de la crisis y al miedo que generó en muchísimos/as inversores, éstos empezaron a solicitar el reembolso masivo de su dinero con el consiguiente colapso de la gran mayoría de fondos inmobiliarios.

Por ponerte un ejemplo. Banif Inmobiliario, fondo inmobiliario de tipo directo que llegó a tener un patrimonio superior a los 4.000 millones de euros y casi 70.000 partícipes, tuvo que suspender los reembolsos a principios de 2009. El fondo no tenía tiempo de vender su cartera de inmuebles para poder atender las solicitudes de los inversores que querían recuperar sus ahorros.

Esta situación fue una constante durante varios años, y los fondos de inversión inmobiliaria tuvieron que ir cerrando a medida que se desprendían de sus inversiones.

Hoy, fruto de una mejor legislación, mayor cultura financiera, y el desarrollo de la industria de fondos de inversión inmobiliaria indirectos a escala internacional, una situación como la anterior es más difícil, pero nunca imposible, de volverse a repetir. En cualquier caso, es bueno que antes de invertir en un fondo inmobiliario, conozcas algunos de los principales riesgos que asumirás.

Riesgo de liquidez de un fondo inmobiliario

La inversión en inmuebles se caracteriza por carecer de liquidez inmediata. Es decir, un inmueble no se convierte en dinero de la noche a la mañana. Esta característica afecta a los fondos de inversión que invierten en este mercado, y lo hace especialmente con los que directamente compran inmuebles.

Riesgo de fluctuación (riesgo de mercado)

Unos párrafos más arriba, al tratar el perfil de riesgo, te hemos hecho mención de la vinculación existente entre la rentabilidad y los ciclos económicos. Este hecho, puede ser motivo para que las inversiones inmobiliarias no tengan un buen comportamiento en épocas de recesión o crisis de economías y mercados.

Riesgo de tipos de interés de un fondo  de inversión inmobiliaria

En la mayoría de los casos, para adquirir inmuebles es necesario pedir una hipoteca (las gestoras de fondos inmobiliarios también pueden hacerlo). Un aumento de los tipos de interés, aumentará el coste de la deuda y los intereses a pagar, lo que a su vez mermará los beneficios del fondo.

Riesgo de tipos de cambio

Puesto que muchos fondos de inversión inmobiliarios (sobre todo los indirectos) invierten en varias regiones del planeta, también les afectan la evolución de las divisas, en este caso respecto al EURO.

Riesgo de reembolso

Ante una crisis importante y debido a la falta de liquidez, los fondos de inversión inmobiliaria pueden suspender el reembolso de las participaciones.

 

GESTORAS DE FONDOS INMOBILIARIOS MÁS IMPORTANTES





Los fondos de inversión inmobiliarios necesitan la figura de una sociedad gestora, la cual se encargará de la dirección, representación y administración del fondo.

El apetito inversor en todo el mundo por la inversión inmobiliaria, ha propiciado que algunas gestoras lo hayan aprovechado creando fondos especializados, y hoy lideren el mercado:

Fondos inmobiliarios BlackRock: es la mayor gestora a nivel mundial en activos bajo gestión. A través de iShares ofrece fondos pasivos inmobiliarios.

Fondos inmobiliarios UBS Global: se trata de una de las principales gestoras europeas (con sede en Suiza). Dispone de productos con buenas rentabilidades anualizadas.

Fondos inmobiliarios Amundi: Entre las mayores gestoras del mundo, con un patrimonio bajo gestión de 1,65 billones de euros (es la más grande en Europa). También destaca por sus fondos de gestión pasiva.

Fondos inmobiliarios Janus Herdenson: gestora americana con varios fondos inmobiliarios indirectos que cuentan con rating 5 estrellas Morningstar.

Otras: Schroder, Nordea, DWS Asset Management.

 

VENTAJAS E INCONVENIENTES DE LOS FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA





Veamos las que nosotros consideramos como principales en cada caso.

Ventajas de los fondos de inversión inmobiliaria

Por lo que respecta a las ventajas, además de la ya expuesta en cuanto a la posibilidad de participar en este mercado desde importes bajos, podríamos resumirlas así.

Gestión profesional. El mercado inmobiliario es más bien opaco, por lo que es necesario conocer sus entresijos (localizaciones, calidad de los inmuebles, construcciones, antigüedad, mantenimiento, fiscalidad, tasaciones, gestiones de compraventa, financiación, seguros, revisiones técnicas, etc.).

Los fondos de inversión inmobiliaria están gestionados por equipos profesionales en este campo, y el partícipe se beneficia directamente de ello.

Diversificación de un fondo inmobiliario. La diversificación es una característica inherente a los fondos de inversión y representa una de las mejores formas para reducir el riesgo. Por ejemplo, en las operaciones de arrendamiento, puede suceder que el inquilino incumpla los compromisos de pago.

Los problemas también pueden derivarse del mantenimiento de los propios inmuebles (roturas, gastos imprevistos, envejecimiento, etc.).

Al tener una cartera diversificada con muchos inmuebles, se mitigan estos inconvenientes. Además, la diversificación también puede ser a nivel geográfico, lo cual implica participar en varios mercados (países) y en varias ciudades.

Rotación de los activos inmobiliarios. Los fondos de inversión inmobiliaria permiten la renovación de la cartera de propiedades. De esta forma, se adaptan a los nuevos modelos de demanda: coworking, coliving, aparthoteles, etc.

Variedad en los tipos de inmuebles. No todas las propiedades inmobiliarias son iguales ni rentan lo mismo, ni están orientadas a los mismos colectivos.

Utilizando fondos de inversión inmobiliarios internacionales, tienes acceso, por ejemplo, a invertir en un centro comercial en Valencia, en un hotel en Nueva York, en un parking en Milán, en naves industriales en Zaragoza, en edificios de pisos en París, etc. Todo ello al mismo tiempo.

En otras palabras, accedes al mercado inmobiliario urbano en todas sus vertientes.

Los fondos inmobiliarios protegen de las subidas de inflación. Los inmuebles son activos reales, que ayudan a proteger una inversión de los efectos negativos de la inflación.

Muchos alquileres suelen estar vinculados y revisarse periódicamente en función de la evolución del IPC (incremento de los precios al consumo), por lo que a mayor IPC, mayores alquileres.

Los fondos inmobiliarios perciben rentas constantes. Los fondos inmobiliarios indirectos, al invertir en REITs y SOCIMIs, suelen tener un flujo de entrada de dinero constante (recordemos que este tipo de sociedades tienen la obligación de repartir dividendos).

Por otra parte, los arrendamientos también suponen una entrada de dinero regular en los fondos inmobiliarios directos.

Inconvenientes de los fondos de inversión inmobiliaria

En cuanto a los inconvenientes, vienen derivados de los riesgos que presentan este tipo de fondos.

Menor liquidez que otros fondos de inversión. Como mínimo, los fondos de inversión inmobiliaria tienen que tener una ventana de liquidez (permitir los reembolsos) una vez al año.

No obstante, en relación con fondos de inversión que invierten en activos mobiliarios en los que la liquidez es diaria (pueden suscribirse y reembolsarse participaciones en cualquier momento), supone un inconveniente para el inversor.

Horizonte temporal de largo plazo. Generalmente, el inversor no puede esperar rentabilidades atractivas si no se fija un horizonte de inversión de, al menos, unos 5 años vista, o incluso más (aspecto bastante similar al de cuando se adquiere directamente un inmueble como inversión a largo plazo).

 

¿DÓNDE INVERTIR EN FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA?

Los fondos inmobiliarios se comercializan en los mismos canales que cualquier otro fondo de inversión: plataformas de fondos online, robo advisors, crowdfunding, oficinas de bancos…

Veamos algunos de los más habituales tanto si prefieres comprarlos tu directamente, como si tu opción es que te los elijan profesionales expertos en la gestión de carteras.

Plataformas online para comprar fondos de inversión inmobiliaria

En internet tienes una serie de plataformas online para comprar fondos de inversión (independientes, de entidades bancarias, y también de neobancos…). Se trata de entidades comercializadoras que ponen a tu disposición una gran diversidad de fondos de inversión, pertenecientes a múltiples gestoras nacionales y extranjeras.

Entre ellas, una que nosotros utilizamos es la de Myinvestor, pues nos permite acceder a muchos de los mejores fondos de inversión (de gestión activa y pasiva), desde importes bajos, y pagando muy bajas comisiones.

En estas plataformas, el proceso para suscribir participaciones es rápido y relativamente sencillo, y las mejores también disponen de un buscador de fondos (además de otras herramientas de gestión), que facilita la búsqueda de fondos inmobiliarios.

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Buscador de fondos de inversión inmobiliarios | Myinvestor

 

Prueba el buscador de fondos de Myinvestor

 

Robo Advisors que invierten en fondos inmobiliarios

Si en vez de comprarlos tu directamente prefieres que sea una empresa especializada quien los seleccione para tu cartera de fondos, puedes contemplar la figura de un robo advisor.

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Fondos Inmobiliarios en las carteras de Finizens | Finizens

Hablamos de empresas reguladas, especializadas en el asesoramiento de inversiones, que funcionan 100% online y lo hacen todo por ti, que seleccionan mejores fondos de inversión, te cobran muy bajas comisiones, y ofrecen servicios de gestión de carteras de fondos y planes de pensiones adaptadas a todo tipo de perfiles de riesgo.

Pues bien, alguno de considerados como mejores robo advisors en España, también incorporan fondos inmobiliarios indexados y ETFs en las carteras de sus clientes.

Uno de ellos, que además ostenta muy buenas valoraciones por parte de sus miles de clientes, es Finizens, quien en sus diferentes carteras de fondos indexados y planes de pensiones, incluye los siguientes fondos inmobiliarios:

– iShares Dev Rl Ett Idx (IE) Instl Acc € (ISIN: IE00B83YJG36),

– el iShares Global REIT ETF (ISIN: US46434V6478),

– y el fondo Amundi IS FTSE EPRA NAREIT Global IE-C (ISIN: LU1328851503).

Tal y como explican ellos, los motivos de incorporar fondos inmobiliarios es las carteras tienen como objetivos principales: aumentar su diversificación, acotar los riesgos, y gracias a esto, conseguir mejores rentabilidades a largo plazo.

Para saber cómo y por qué invierte en fondos inmobiliarios, te interesará leer este completo análisis con opiniones de Finizens y todos sus servicios de inversión para particulares.

Crowdfunding inmobiliario

Aunque propiamente no son fondos de inversión, en España también puedes acceder a inversiones inmobiliarias colectivas utilizando la figura del crowdfunding (micromecenazgo).

Se formalizan y canalizan a través de empresas especializadas, reguladas, que funcionan 100% online, que se dedican en exclusiva a poner en marcha y gestionar inversiones inmobiliarias de diversa tipología, las cuales trocean en micro participaciones, y te invitan a participar en cada proyecto de inversión inmobiliaria que realizan, a partir de importes bajos.

En la página de esta web que te detallada herramientas y alternativas para invertir este año, mencionamos un par de opciones de crowdfunding inmobiliario, a las que podrías darles una ojeada para saber cómo funcionan.

También te podría interesar revisar directamente las opciones que, a través del banco online Myinvestor propone Urbanitae, empresa especializada y líder en crowdfunding inmobiliario en España.

 

¿CÓMO INVERTIR EN FONDOS INMOBILIARIOS?

A la hora de invertir en fondos inmobiliarios por tu cuenta, o de la mano de terceros, es obvio que debes intentar hacerlo seleccionando los objetivamente considerados como mejores.

Para encontrarlos por tu cuenta, y/o poder valorar los que un tercero te recomiende, es indispensable que utilices las mejores herramientas y los pasos adecuados. Nosotros te proponemos las siguientes:

a) El buscador de fondos de Morningstar: para conocer el rating en estrellas que se le otorga, y solo elegir aquellos con mayor número de éstas.

buscador de fondos inmobiliarios morningstar
Buscador de fondos inmobiliarios | Morningstar

 

b) Revisar los rankings Citywire de mejores fondos de inversión inmobiliarios, en los que se clasifican por rentabilidad total en distintos periodos de tiempo, riesgo y máxima caída.

  • ranking citywire fondos de inversion inmobiliarios
    Ránkings fondos de inversión inmobiliarios | Citywire

 

c) Seguir el paso a paso de la guía para analizar e invertir en los mejores fondos de inversión de gestión activa. En el último punto de esta guía te mostramos un ejemplo práctico.

d) Y también, la guía para invertir en los mejores fondos indexados, si tu elección es decantarte por fondos inmobiliarios de gestión pasiva en vez de fondos inmobiliarios de gestión activa.

 

¿CUÁLES SON LOS MEJORES FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA?





Nos hemos puesto a buscar, y hemos hecho una selección de buenos fondos inmobiliarios hoy, de gestión activa y pasiva, de tipo indirectos y directos, con distintas estrategias de inversión.

Aquí la tienes:

– Janus Henderson Horizon Asia-Pacific Property Income Fund.

– Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund.

– Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund.

– Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR .

– Schroder International Selection Fund Global Cities A Accumulation EUR Hedged

– Neuberger Berman US Real Estate Securities Fund USD.

– Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global AE-D.

– Partners Group Global Real Estate FCP I USD Inc.

Sobre todo, recuerda que esta selección no supone ninguna recomendación de inversión, y que es solo un ejemplo práctico. Rentabilidades pasadas no garantizan futuras. La posición en el ranking de mejores fondos, podrá variar con el paso del tiempo.

Veamos un resumen corto de cada fondo de esta selección, para la que hemos utilizado las herramientas anteriormente expuestas.

Janus Henderson Horizon Asia-Pacific Property Income Fund

Fondo de inversión 5 estrellas según Morningstar, que pertenece a la categoría Inmobiliario – Indirecto Asia.

De gestión activa y de tipo indirecto, en los últimos años ha obtenido una rentabilidad anualizada muy superior a la media de su categoría, con una volatilidad (riesgo) anualizada inferior.

Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund

Fondo inmobiliario de gestión activa, que tiene un rating Morningstar de 5 estrellas. Presenta interesantes rentabilidades anualizadas, con una volatilidad similar a la media de fondos inmobiliarios – indirectos global.

janus henderson horizon global property equities
Rentabilidad Janus Henderson Horizon global property equities | Myinvestor

 

Janus Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund

Categorizado como Inmobiliario – indirecto Europa, es de gestión activa., y cuenta con las 5 estrellas de Morningstar. Es uno de los más rentables de esta categoría.

Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR

Fondo de inversión inmobiliaria global, indirecto, de gestión activa. Supera en rentabilidad anualizada a la media de su categoría en diferentes períodos temporales. Con un riesgo similar.

NORDEA GLOBAL REAL ESTATE FUND BP AC EUR
Rentabilidad Fondo Nordea Global Real Estate | Myinvestor

 

Schroder International Selection Fund Global Cities EUR Hedged

Se caracteriza por su foco en inversiones inmobiliarias sostenibles, que contribuyen al desarrollo de las ciudades e infraestructuras innovadoras medioambientales.

Pertenece a la categoría Inmobiliario – Indirecto Otros, de gestión activa. Presenta tasas de crecimiento anualizado atractivas.

Neuberger Berman US Real Estate Securities Fund USD

Pertenece a la categoría Inmobiliario – Indirecto Norteamérica. Tiene cinco estrellas Morningstar, y a esta fecha, es el de mayor rentabilidad anualizada, con un riesgo inferior a la media.

Amundi Index Solutions – Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global AE-D

Fondo de inversión inmobiliario indexado, indirecto. Alta rentabilidad anualizada a largo plazo, y calidad.

Partners Group Global Real Estate FCP I USD Inc.

Clasificado en la categoría de fondo Inmobiliario – Directo Global. Hoy presenta muy buenos datos de rentabilidad a 3 años.

 

¿CÓMO ANALIZAR UN FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA?

Con el objetivo de mostrarte el procedimiento que es bueno seguir para analizar la calidad un fondo de inversión inmobiliaria, vamos a hacer un ejercicio práctico en el que analizamos uno de los hoy considerados como mejores.

Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR (LU0705259769): Opinión

 

Calificación Morningstar Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR

Cuenta con un rating Morningstar de 4 estrellas. Por consiguiente, a priori, podemos deducir que se trata de un fondo de calidad.

Nordea Global Real Estate
Nordea Global Real Estate Fund | Morningstar

 

El rating de Morningstar evalúa a los fondos en función de rentabilidad, riesgo y comisiones. Después, los compara con los demás fondos de su categoría para asignarles una puntuación.

Ranking de Citywire Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR

Para determinar la consistencia de un fondo inmobiliario, dado que hablamos de una inversión a largo plazo, revisa su ranking de rentabilidad total a un plazo de como mínimo 3 a 5 años.

Ranking de Citywire Nordea 1 - Global Real Estate Fund BP EUR
Ranking de Citywire Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR | Citywire

 

Como ves en la imagen, el fondo ocupa la posición 3 de 33 fondos en la categoría Inmobiliario – Global – Indirecto.

Valoración de la gestora Nordea AM

El siguiente paso en el análisis, consiste en conocer la calidad de la gestora: Nordea AM.

nordea fondos inmobiliarios
Nordea Asset Management

Nordea Asset Management pertenece al Grupo Nordea: la entidad de servicios financieros más grande en el norte de Europa (ofreciendo soluciones de inversión desde 1848).

Es una gestora dedicada a la gestión activa, dividida en diferentes boutiques para desarrollar cada una de sus competencias de una forma más eficaz. Nordea 1 es el principal vehículo de Nordea AM; ofrece una gran gama de productos a través de esta SICAV.

Además de los fondos temáticos, multiactivos, renta fija, monetarios y alternativos Nordea se encuentra especializada en fondos sectoriales, entre los que estás los inmobiliarios. A 31 de diciembre de 2020, Nordea Asset Management mantenía unos 254.000 millones de euros en gestión.

Por consiguiente, Nordea cuenta con suficiente experiencia, capacidad e infraestructura para la gestión de fondos de inversión inmobiliarios (fondos sectoriales especializados).

Track Record Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR

Para llevar a cabo un análisis de un fondo de inversión, debes conocer sus datos históricos; no son garantía de nada, pero te ayudan a tener una visión más amplia.

Para nosotros, es necesario que el fondo cuente con un track record (un historial) suficiente para poder tomar una muestra relevante. Como mínimo, una antigüedad de 3 a 5 años.

Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR fue creado el 15 de noviembre de 2011, por lo que podemos afirmar que tiene el track record necesario para poderlo valorar.

Patrimonio Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR

Aunque a los fondos de inversión inmobiliarios indirectos les afecta menos el riesgo de liquidez, recuerda que, en última instancia, este tipo de fondos se expone a un mercado poco líquido. Por eso, es conveniente que el fondo tengo un cierto tamaño, que ayude a que su estabilidad no se vea comprometida en momentos de crisis.

Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR tiene un patrimonio de unos 33 millones de € (octubre 2021). Si lo comparamos con algunos de sus competidores, concluimos que, efectivamente, este fondo tiene volumen de activos superior al resto, y relativamente considerable:

Fondo Patrimonio
BNP Paribas Funds Europe Real Estate Securities 1 millón de €

 

Cohen & Steers SICAV Global Real Estate Securities Fund (LU0254609448) 2 millones de $ (1,74 millones de €)

 

DWS Invest Global Real Estate Securities (LU0507268513) 32 millones de €

 

Robeco Capital Growth Funds – Robeco Sustainable Property Equities (LU0187079180) 13 millones de €

 

Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund (LU0264738294) 63 millones de €

 

 

Consistencia de rentabilidades a largo plazo

NORDEA GLOBAL REAL ESTATE FUND BP AC EUR
Rentabilidad Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR | Myinvestor

 

La solidez en los rendimientos es uno de los aspectos en los que destaca el Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR:

Rentabilidad anualizada en los últimos 3 años: 14,04% (un 3,84% superior a la media de su categoría de fondos).

Rentabilidad anualizada en los últimos 5 años: 8,47% (un 2,72% superior a la media de su categoría de fondos).

Binomio rentabilidad/riesgo

La rentabilidad obtenida debes contrastarla con el riesgo asumido. En otras palabras, la rentabilidad de los fondos siempre debe estar ajustada al riesgo que asumen para conseguirla.

No es coherente que un fondo que obtenga una rentabilidad inferior a la media de su categoría, presente un riesgo superior a la misma.

En este caso, presenta una rentabilidad superior a la media a cinco años, asumiendo un riesgo en torno a la media de su misma categoría.

Experiencia y ranking del gestor

En los fondos de gestión activa, la figura del gestor ocupa un papel relevante. En este caso, se trata de un equipo compuesto por dos gestores: Geoffrey Dybas y Frank Haggerty.

Nordea 1 - Global Real Estate Fund BP EUR
Ranking gestores Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR | Citywire

 

Los dos tienen un rating “AA” otorgado por Citywire, y ocupan el puesto número 4 en el ranking de fondos de la categoría Inmobiliario – Global – Indirecto en rentabilidad a 24 meses.

Comparativa con su índice de referencia

Otra de las pautas que debes seguir para comprobar si un fondo de gestión activa tiene un buen comportamiento, consiste en comparar su evolución con su índice de referencia.

El índice de referencia tomado como benchmark por este fondo de inversión es el FTSE EPRA/NAREIT Developed – Net Total Return Index. Tal y como te muestra la siguiente imagen, Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR presenta un crecimiento superior al índice.

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Evolución vs Benchmark Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR | Nordea

 

Podemos concluir que el fondo cumple con su objetivo de batir al mercado. Los gestores están realizando un buen trabajo.

Comparativa de rentabilidad con fondos inmobiliarios similares

Según has podido ver, este es un fondo de inversión capaz de superar en rentabilidad a la media de su categoría y a su índice de referencia. Sin embargo, es bueno preguntarte cómo se está comportando en relación a sus competidores.

La siguiente tabla comparativa te muestra las rentabilidades anualizadas de los mejores fondos de inversión de la Categoría Inmobiliario – Indirecto Global.

Fondo Rentabilidad anualizada (3 años) Rentabilidad anualizada (5 años)
Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR 12,11% 7,97%
Cohen & Steers SICAV Global Real Estate Securities Fund 11,24% 6,74%
DWS Invest Global Real Estate Securities 10,06% 5,89%
Robeco Capital Growth Funds – Robeco Sustainable Property Equities 10,09% 6,26%
Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund 13,08% 8,71%

 

Según muestra la tabla, Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR es uno de los fondos que más crecimiento ha obtenido en los últimos 3 y 5 años con respecto a sus competidores.

Comisiones

Las comisiones de un fondo de inversión debes sopesarlas con sus resultados, y contrastarlas con las que cobran otros fondos de la misma categoría.

En esta tabla comparativa te mostramos las comisiones del Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR, y las comparamos con el resto de sus competidores.

Fondo Comisión de gestión Comisión de suscripción Comisión de reembolso TER
Nordea 1 – Global Real Estate Fund BP EUR 1,50% 5,00% 0,00% 1,84%
Cohen & Steers SICAV Global Real Estate Securities Fund 1,35% 5,00% 0,00% 1,70%
DWS Invest Global Real Estate Securities 1,50% 5,00% 0,00% 1,57%
Robeco Capital Growth Funds – Robeco Sustainable Property Equities 1,50% 5,00% 0,00% 1,61%
Janus Henderson Horizon Global Property Equities Fund 1,20% 5,00% 0,00% 1,90%

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Con este análisis concluimos esta guía para invertir en fondos inmobiliarios, la cual confiamos te aporte los conocimientos que buscabas.

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Invertir en fondos de inversión inmobiliarios - Guía